熱血係長がお届けする不定期コラム

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賃貸経営のセンターピンvol.3　～経営権受諾の新手法～

2008.11.21

前回、「所有と経営の分離」をお話ししましたが、今回は「区分所有建物」とは異なる、「一棟所有建物」のケースを描いてみたいと思います。勉強不足な面があれば、どうぞご指摘を頂ければと思います。

一棟所有の場合の「所有と経営の分離」

オーナーは物件同所に居宅を構えることが多く、やはり同じ建物に住まうことになる入居者選定には、やや慎重にならざるを得ません。加えて、既存の入居者に対する「安全・快適な生活を保障する」義務も抱えているため、安易な受け入れは出来ません。

リスク許容度の違いが、成約頻度（儲けの機会）を変えるのは、他産業においても当然の仕組みでしょう。

賃貸マンションにおいては具体的には

水商売
肉体労働者
非正規雇用
年配者
外国人

これらが一般的に受け入れを拒まもうとする‘リスク’と言われています。では、適正にリスクを取って、かつ健全経営を推し進めるにはどうすればいいのでしょうか。

経営権受諾の新手法

株式会社にて「経営権」を担うには大きく分けて二種類があります。「株式」と「債権」です。

言うまでもなく、株式の保有割合が一定数を超えれば経営に参画できますし、また、債権者も融資額等の度合に応じて同じく経営に参加する権利を得ます。

さて、マンション経営での経営権者とは誰でしょう？言うまでもなく、所有者（オーナー）に他なりません。

しかし、オーナーの中には・・

年配で経営はしんどい
相続にて引き継ぎ、マンション経営はイマイチよくわからない

そんな方々も多数おられます。それらの方が仲介業者の言いなりで食い物にされるケースを、私は現場でいくつも見てきました。　

騙されたりすることが増えると、入居審査には保守的にならざるを得ず、さらに空室が埋まらない連鎖を生み出します。やはり人間は年を重ねるごとにリスクをとれなくなりますし、女性の場合にはその傾向が特に強かったように思います。

ご商売をされている方は割にリスク許容度が高かったように思いますが、相続で受け継いだ主婦感覚の強い方は、コストカットばかりに視点が向いてしまい、必要な投資ができない（経営の本質を理解していない）という方も多かったように思います。

では、それらを解決する「従来の」手法はというと、大きく分けて以下になります。

1.一括借り上げ
2.集金等管理業務（いわゆる管理会社）

これらの問題点はと言いますと・・

1の問題点

新築からの引受が圧倒的に多く、中古時点からの借り上げは引受リスクが高く、運用益の問題からうまく機能しない。

2の問題点

意思決定に時間がかかる
当事者意識に欠ける
会社別・担当者別で内容が大きく異なる

となります。

入居申込が来ても最終決定はオーナーが行うわけです。

やはり管理会社も「言った言わない」のトラブルを避けるためにも、ある程度は書面等でFAX送信ののち、入居の可否を伺います。各オーナーごとにリスク許容度が異なる為、説得や折衝に時間と労力を要します。

原因は「仕組み」そのものに問題があること

仲介業者の立場からすると、儲けの第一は仲介手数料を稼ぐことであり、「貸主の運用利益の向上」に必ずしも直結しないことがあります。具体的には無用な値引きが挙げられます。

本来、集客活動には「戦略の3C」（company・competitor・customer）や「マーケティングの4P」（place・price・promotion・product)などを考慮しながら、その商品に合ったベストな手法を提案しなければなりません。

ところが、多くの仲介業者・管理業者はそれらを無視し、軽々しく「決まらないので家賃（礼金）を下げましょう」とすぐ口にするんですね。

つまり本来取れ得るべき利益を棒に振るわけです。

原因は業者側だけにあるとも言い切れません。オーナーごとに交渉し、労力を要する「仕組み」そのものに問題があるわけです。

さて私はそこで、それらを解消する抜本解決法を提供したいと思います。

「所有と経営の分離」究極版、ローン債権買取術

賃貸マンションには必ずと言っていいほど金融機関からの借入があります。それらを買い取ってしまい、同時に経営権を担うのです。貸主としての絶対的権限です。

そもそも「ローンの問題」と「経営の問題」が別口なのがオーナーを悩ませる原因なのです。

さて様々な利点が浮かび上がりますがいくつかを列挙してみたいと思います。

～オーナー側～

所有権を維持しながら煩わしい「経営」だけを切り離せる
返済の心配が一切なくなる
完済時期が早まる可能性が高まる

～経営側～

これまでの第三者的な立場でなく、当事者（貸主）の絶対的立場へと変わることにて意思決定等が速やかになる
運用実績の良し悪しが報酬へ直結する
意思決定にオーナーのご機嫌を伺う必要がなくなる（よりスピーディに）

～借主側～

貸主がプロ経営者が故、トラブルが起こった際に対応が安心でき
従来の貸主の横暴（敷金返金等）からの回避、一律のサービスが受けられる
問題解決の処理スピードが速くなる

資金調達編

どの管理会社も問題なく資金調達できればそれは当然問題ないわけですが、そうは世の中甘くはありません。

しかし、昨今の「サブプライム問題」をもって考えたいと思います。

あれは「信用力の低い低所得者向け住宅融資」だったわけで、私の主張する賃貸マンションから生まれる収益を原資にファンドを組むのとは根底から次元が異なります。

いわゆる「信用力の高い収益原資による住宅投資」なわけです。

言い換えるなら「デットエクイティスワップ」賃貸マンション版です。

数ある金融商品は景気等にて変動幅が大きく異なるわけですが、居住用賃貸不動産の収益はさほど景気の影響を受けないわけです。「プライムローン」ですね。（プライム・・‘優良’を意味する）

カネ余りサイクルは必ず再び到来します。歴史は繰り返されるからです。

これら発想の源泉は「これをすれば儲かる」じゃないんです。「社会の問題点を解決する」ためなんです。

世の中の困っているオーナー様を助けたいんです。

乱立してしまった賃貸マンションは古くなればそれで終わりとしてしまっていいのかということに強い疑問を抱きます。

私がこの業界にいる限り、必ず成し遂げてみたいと思います。